不動産投資には準備が必要です。初心者が効率的に不動産投資を始める為の準備方法を書いていきます。
目次でサクッと理解する
1. 目的を決める
これから不動産投資で何をしたいのか決めないまま始めようとする人が多くいます。目的を決めないまま進めるとどうなるか。思ったように稼げなかったり、いつまでも物件が買えなかったり、甘い話に騙されたりします。ちなみにどの不動産会社に言っても大抵聞かれます。準備しておいた方がいいと思います。
- 老後資金として年間30万円くらいある状況にしたい。
- 不動産収入で年収1,000万円欲しい
- 賃貸業で食っていきたいから稼げるだけ規模を大きくしたい
これらはあくまで一例で人によって様々だと思います。
また、不動産投資を始める目的については、金融機関からローンを受けるときに聞かれることがあります。特に不動産収入年間1,000万円を得たいと考えている方は、そういった金融機関との折衝を行うことも重要なポイントとなったりします。不動産業者に対しての説明とは別に、客観的にみて合理的な理由を作れるとよりいいでしょう。
- 自分の親がアパートを経営しており、相続の可能性がある。現在から実績を積んで規模拡大を目指したい
- 外資系企業に勤めており、現在は業務に問題はないが安定した収入が欲しい
- マーケットの需要に答えられる能力があるので自分が賃貸物件を提供することで地域の役に立てると考えている
規模を大きくしたい方こそ、最初が肝心なので用意しておいてください。
逆に目的ってなんだろう？今の生活に困ってはいないけど、ぼんやりと多少収入の足しになればいいや、くらいの方はやらない方がいいと思います。失敗する可能性が非常に高いからです。どのくらいお金が必要なのか、稼ぐだけ稼ぎたいのか、一旦冷静に考えて進められることを検討した方がいいと思います。
2. 属性票（プロフィールシート）を作る
不動産投資において属性票（プロフィールシート）は様々な場面で使いますので、用意しておくと話がスムーズにいくことが多いです。例えば以下の状況で使います。
- 不動産会社に「買える」属性であることを伝える
- 金融機関に幾らくらいまで融資可能か確認する
- メンターにアドバイスを求める
属性票とは、年齢、金融資産、年収、現在のローン、住所、連絡先など一覧になっているものです。
3. 研究する
投資を行う際に勉強するのは当たり前ですが、不動産投資も例外ではありません。
不動産投資を研究するためのツールは以下のようなものがあり、この順番で勉強を進めれば失敗しづらいのでは、と思います。
- 書籍を読む（10冊程度）
- ウェブで情報取りを行う
- セミナーに参加する
- メンターを見つけて協力してもらう
- 不動産業者“に”対して営業をする
詳しく書いていきます。
3.1. 書籍を読む
まずは書籍を読んで頂ければと思います。ポイントは、裏書きの部分。私ははじめに「誰が書いているのか」をチェックするようにしています。こんなバイアスがかかっていることが多いからです。
- 区分の売買仲介会社が書いている本→区分を勧めて、一棟をディスる
- 一棟の売買仲介会社が書いている本→その逆
- 税理士が書いている本→テクニカルなことは詳しいが現場の目は持っていないことも。
- 大家が書いている本→自身のスキームには詳しく説得力があるように感じるが、他の戦略は知らないからとにかくディスる
なので、まずは誰が書いているか確認を行った上でタイプの違う書籍を10冊程度読んでいただければ、業界の全体像は見えてくると思います。私のオススメ書籍はまた別の記事で書いていきます。
3.2. ウェブで情報取りを行う
当初は投資家に有名な２大ポータルサイトで情報取りを行いましょう。通勤時間や隙間時間でコラムを読むだけでも情報が掴めるでしょう。
楽待
健美家
3.3. セミナーに参加する
楽待、健美家に無料セミナーが数多く掲載されています。大体の会社が、集客のために行っているので無料です。気になるタイトルのものがあれば行ってみるのがいいでしょう。セミナーに参加する際の注意点が２つあります。
- 書籍と同様のバイアスがかかっていることがあるので主催者の情報はチェックする
- 絶対に買い付けは書いてはいけない
特に２は注意です。不動産会社の営業マンはプロです。ゴリラみたいな人が出てきて、あの手この手で申し込みをさせようとする可能性もあります。不動産をよく調べずいその日に買い付けを書くなんて愚の骨頂なので絶対にやめましょう。
3.4. メンターを見つけて協力してもらう
情報取りを進めていくうちに、イメージが膨らんでくることと思います。しかしながら、いざ進めようとしたときにどうしようもない不安や、モチベーションが下がってしまうこともあり、せっかくのいい物件を逃すこともあります。そういったときに相談できるメンターがいると、第３者の視点で不安を払拭してくれるようなアドバイスを頂けたり、危険な投資を止めて頂けたりします。メンターは、セミナーなどで出会う可能性もありますし、不動産業者でも構いません。こういったブログを書いている人に会ってみて相談してみるのも良いでしょう。
3.5. 不動産業者“に”対して営業を始める
ある程度物件の条件が固まったら、不動産業者に営業をかけます。不動産業者は、多数顧客を抱えていることもあり、優先順位が高いお客さんにならないとなかなか良い物件が回ってこないため、PRをしていきましょう。優先順位が高いお客さんはこんなイメージです。
・とにかくレスが早い
不動産情報は生物なのですぐに連絡を取れる人がもっとも重宝されます。
・買う物件条件が固まっており、相場を理解している
不動産業界は、「お客様は神様だ」なんて思っている営業マンは一人もいないと思った方がいいでしょう。現実的で無かったり、無茶な条件ばかり言うとシカトされます。信頼関係を結ぶことに重きを置きましょう。
・発言に一貫性がある。買うと言ったのに妥当な理由がなく辞めるとか言わない
嫁がダメとか言い出して…とか最悪ですよね。物件やその担当者、ローンがつかないなどは妥当な理由に当てはまると思います。とにかく不動産業者さんとの信頼関係を結ぶことに注力すべきだと思います。
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