ワンルーム業者«あるある»営業トークの裏側

ツーブロックにしたゴリラのような営業マンの巣窟である不動産業界。

ある種、天性の能力で売り込んでくる不動産業者が多いので、

盲信してしまうと痛い目に遭うことも多々あります。

フタを開ければ詐欺のような話だったりすることも、一見信頼できそうな営業マンのトークを信じたために再起不能になってしまう、ということも。

今日は「あるある営業トーク」を元に、よくある甘い話の裏側をお話していきます。

あるある営業トーク

不動産投資系の業者が放つキラーワードを検証していきます。

「ワンルームマンションは低価格なので初心者向け」

不動産投資を始める方で、

多額の借金を背負うことに抵抗がある方が多いことと、

確かに一棟売りのアパートやマンションに比べて、購入資金が安価であるため使われる言葉です。

価格が低ければ恐怖感は拭えるかもしれませんが、

すなわち失敗しないということではないことは理解しておくべきだと思います。

区分マンションでも失敗すると、数百万円の損失になったり、

購入を進める足かせとなってしまうことが多いです。

「年金がわりになる」

鉄板トークです。

「ワンルームマンションを購入したローンの支払いは家賃収入で返済し、余剰分が利益になります。
ローン完済後は、家賃がまるまる収入になるため、老後の年金に加えたもうひとつの収入となる」

という理屈です。

しかしながら、

不動産投資初心者の9割が『新築ワンルーム』で失敗している!?

でも触れている通り、家賃下落、空室、管理費修繕積立金の増加、原状回復費用などが考慮されていないケースには注意が必要です。

購入当初は黒字であっても、

基本的には時が経つにつれて、収益は減り、支出が増えるのが不動産投資です。

年間1万円ずつ手出しをしていって、30年後の年金代わりに…

なんてストーリーは破綻して、空室で収入は無く、管理費と返済で計何万円も払わなくてはならない、

また、売却して処分を検討しても残債が売価を上回ることができずに数百万円投下しなくてはならない、という失敗となることも多々あります。

「生命保険がわりに」

ワンルームマンションのローンには団体信用生命保険が付いていることもあります。

そのため、返済中に債務者に万が一のことがあった場合、この保険によってローン残債がなくなり、

ローン支払のなくなったワンルームマンションが、遺族に残されることになります。

遺族はマンションを管理して家賃収入を得ることもできますし、売却して現金を手にすることもできます。

ただ、上記で触れている通り、様々なリスクを考慮出来ていないケースばかりです。

生命保険だと考えるには、

支出は増えるかもしれないし、

不動産を売却したときに幾ら損するかも不透明…

普通にリスクが高すぎませんか??w

 

「節税になる」

税務申告の際に、家賃収入から必要経費を引いた額を算出して申告します。
固定資産税、火災保険料、建物の減価償却費、ローンの金利など経費に出来ます。

確かに一時的には節税効果があるような物件もありますが、

減価償却が取れる期間が終わると税引き後には赤字になってしまうことも。

支出が大幅に上回り、売却も手軽に出来ない…

そうなったら当初考えていた節税効果なんて一瞬にして吹き飛んでしまいます。

ワンルームマンション投資にはさまざまな落とし穴がある

このように営業マンの甘い話には、注意すべき点が多々あります。

ワンルームマンション投資がすべて悪いわけではありませんが、

言いなりになってしまうと失敗してしまうわけです。

しっかりと知識武装をして不動産投資に望みたいですね。

 

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