え?仮想通貨の利益を不動産投資で税金圧縮!?(高所得者向け)

高所得者向けの不動産投資手法をご紹介させて頂きます。
仮想通貨で沢山稼いで税金でお悩みの方も多いことでしょう。 今日は儲かって仕方ない皆様にお役に立てる記事かと思います。 所得税をベースにお話しさせて頂きますが、雑所得も同じスキームで可能です。(雑所得の損失を所得から引くのは無理です。) 中古の木造物件を利用した節税と収益増加を行う手法です。

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概要

法定耐用年数超えの(もしくはそれに近い)木造物件を購入し、建物比率を高くとることにより帳簿上の赤字幅を大きくして、本業の年収と相殺させます

他の節税商品と違いと具体例

  • 融資の利用が可能
  • 節税と同時に収益も増加できる
    という特徴があります。

いまいちピンとこない方のために、以下が具体例です。

物件価格   12500万(土地4500万 建物8000万)

満室想定年収 1036.8万

築22年木造(償却期間4年)アパート

現金購入

実質年収  829.4万円(概算で空室や固都税などを含む運営費を加味し満室の80%で計算しています。)
減価償却費 ▲2000万円
帳簿上の収支 ▲1170.6万
となります。

これを、課税年収4000万円(所得税+住民税率50%)の方が購入した場合で考えると、
1170.6万×50%=585.3万円の税還付が受けられることになります。

賃料収入との合算で、減価償却の効いている間は年間1414.7万円の収入増となる計算です。
売却時に譲渡税として20%(長期譲渡)取られますが、所得税の高い方であれば、所得税率との差がそのまま節税効果ができたことになります。
非常に優れた手法ではございますが、物件の選定上の注意点もあります。

注意点①土地と建物の按分について

建物価格が重要になりますが、合理的な理由が必要になり、どの物件でも上記シミュレーションのように大きく建物にとれるわけではありません。
条件として、売主との合意が取れていることや、土地の値段が比較的低く出せる事が争点になります。

注意点②売却時の値下がりについて

売却時の金額が大幅に下がった場合節税効果以上の損が出る可能性があります。これらは、以下のどちらかで担保を取る必要があると考えます。

  • 土地値が高く、原価法で算出した際に高値がつき値下がりに強い
  • 利回りが高く、収益還元法で算出した際に高値がつき値下がりに強い
     

それぞれメリット・デメリットがあります。

土地値の物件の場合は売却金額は安定しやすいですが、土地評価が相対的に大きくなり償却が大きくとりづらいです。
高利回り物件の場合は建物評価は大きく取りやすく、税圧縮効果は高いが近隣相場利回りが変動した場合に売却金額が安定しないケースがあります。

じゃあ、どのような物件がベターなのか?
サロンを開設したら講義していこうかなと。 希望の方は下記LINE@からご連絡ください。

 

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