不動産投資初心者の９割が『新築ワンルーム』で失敗している！？

これから不動産投資をしよう！という初心者の方で、

（いきなり高額の一棟買いは敷居が高いから一棟より少額の新築のワンルームマンションから始めてみようかな）

と思っている方も多いと思います。

そんなときにタイミングよく職場にかかってきた勧誘電話で、

「新築ワンルームなら一棟買いより少額なので、リスクも低いしおすすめですよ」

「人気物件なので、一戸だけでも投資して勝ち組になってください」

と言われるとその気になって、新築ワンルームマンションを購入してしまうという事例を数多く見てきました。

なんとなく人に相談するのも恥ずかしいし、相談できる人もいない。

まぁでも得しそうだし買っちゃえ！

と、少し不安になりながらも見切り発車をしてしまいそうな不動産投資初心者の方。

一度立ち止まってみてください。

実は、新築ワンルームマンションで不動産投資を始めた方のほとんどが失敗をしているのです。

おは養分。

新築ワンルームマンションで失敗してしまう３つの原因

新築ワンルームと聞くと

• しばらく修繕費がかかりそうにない
• 新築だから、入居者もすぐ入るだろう
• 新築だから、もし何かあっても売却すれば大丈夫のはず

と思いがちです。でも、そこに失敗してしまう原因が潜んでいます。

それでは、実際に失敗してしまう原因を３つお話します。

原因１：ワンルームマンションの家賃の下落に気づかなかった

新築のワンルームマンションの家賃は、基本的には下がります。
特に

• 近くに新たな新築マンションが建ってしまった
• 最初の入居者が退去し、新築のプレミアム家賃ではなくなった

等々、基本的には新築のワンルームマンションの家賃は下がってしまうのです。

これに気づかず買ってしまうと、毎月の賃料よりも返済の方が大きくなり、

なんのために不動産投資をしているかわからなくなってしまいます。

原因２：管理費などの経費や空室リスクを過小計算していた

新築ワンルームを勧めてくる勧誘電話の担当者は、

『どうしてもその物件を売りたい』

というか売らないとシバカれるので電話をしてきます。

ひょっとすると受話器と手をガムテープで固定された状態で一日数百件かけています。

そのような状態の営業マンが、親切に＜経費や空室リスクを親切に教えてくれるわけない＞のは容易に想像出来ると思います。

また、実際の新築ワンルームの営業マンは、そもそも本当に良いものを売ってると洗脳された状態である場合もあります。

いずれにせよ、ネガティブ情報を出すことが少ないのが現実です。

新築だからリスクが低いというのは甘いです。

空室リスクだってあります。新築プレミアを付けて相場よりも高く賃料を設定しているわけですから、当然のように空室になるリスクはあるわけです。

また、経費（運営費）も不動産投資初心者には思い至らないものもあります。
そのため、営業トークでの収支試算は甘すぎて、結果持ち出しが増えてしまうのです。

※経費の主なものは、こちらでもお話ししていますので、見てみてください。
収支をサクッと！キャッシュフローツリーの話

原因3：新築ワンルームマンションは出口戦略が難しすぎる

出口戦略、つまり購入した新築ワンルームを売却するのが難しい事も原因の一つです。

新築ワンルーム一戸あたりの会社の利益率は分譲会社によってことなりますが、一般的な利益率は35％ほどと言われています。

そのため極端に言うと買って即売ろうとした場合には3～4割価値が下がっている、ということになります。

よほどいい場所で、値付け間違えされて非常にお買い得な状態で買わない限りは失敗すると考えられるでしょう。

加えて、区分マンションの値付けは収益還元法（＝家賃と利回りから逆算する）で行います。

原因1で説明した家賃の下落が起これば、当然売買価格も下がります。

そして、そもそも分譲会社に利益を与え過ぎているので残債同様の金額で売ることも出来ず、自己資金も持ち合わせていないため、仕方がなく持ち続けている人もいるようです。

どうしてもワンルームマンションから不動産投資を始めたい人は

それでも、少額からでないと心配だから

不動産投資のはじめはワンルームマンションが良い！

という方は、まず«新築»ワンルームは選択肢から外しましょう。

理由としては、

• 新築プレミアムのリスクがない
• 家賃が下がる率が新築より緩やかなこと

などから、中古にしてすることで、少しでもリスクを減らすことが重要です。

まとめ：不動産投資初心者には«新築»ワンルームはリスク大～

9割が失敗と書きましたが、なぜ失敗するリスクが多いのかおわかり頂けましたか？

営業電話の甘い言葉に乗せられて不動産投資を見切り発車で始めるのはとても危険です。特に不動産投資初心者が一人で投資を決めてしまうと、周りが見えずに業者のいいなりになってしまう可能性が高いのです。

不安なことも多いけれど、不動産投資をやってみたいと思う方で、周りに不動産投資をしている人がいれば、ぜひその人に相談してみてください。

しかし、相談する相手がいない場合でも安心して不動産投資を始めるには、リスク等をしっかりと分かっている先輩大家に相談してみるのも、一つの手かもしれません。

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