リフォームってどこまでやれば良いの!?

築古物件で賃貸経営の明暗が分かれるリフォーム。
やりだすとキリがなく、ケチりすぎても空室が埋まらないといった悪循環に。。。
リフォームにどのくらいお金をかければよいのか?
どんぶり勘定になっていませんか??
「どこまでリフォームをかければ良いか」というのを、一つの目安として、以下のような基準で判断できます。

 

2DK×6部屋の場合

各部屋原状回復のみで1部屋6万円の賃料査定とすると、6万円×6部屋=年間で432万円。

仮に、洗濯機置き場を【室外→室内】に変更する事で賃料が3,000円アップできるエリアの場合、6.3万円×6部屋=年間で453.6万円の収入が見込めますので、洗濯機置き場を室内に新設するリフォームを行うことで得た収益は、年間で21.6万円となります。
仮に、そのリフォーム費用が1部屋13万の場合、投下した資金は78万円になりますので、21.6万円(年間収益)÷78万円(投下資金)=27%超の投資利回りとなります。

相場利回り10%のエリアの場合各部屋6万の賃料で売値4,320万円。
リフォーム後では各部屋6.3万円の賃料になりますので、相場の利回り10%で売却できた場合、売値は約4,530万円になり、価格に200万円以上の差がでます。

ただ、リフォーム後でも賃料が1,000円UPしか見込めないとすると、6.1万円×6部屋で年間439.2万円となりますので、7.2万円(年間収益)÷78万円(投下資金)=9.2%売却価格は約4,390万円となり、リフォーム前との価格差が70万円となりますので、リフォームに要した費用を加味するとマイナスの収支となってしまいます。

※簡略化の為運用中の収入は加味しておりません。

エリアや間取りによってはリフォーム費用をかけずに、賃貸募集の際の広告料を増やした方が収益が見込める…というような場合もある為、総合的に判断する必要はありますが、上記のような考え方も「リフォーム」をする際の一つの目安となってきます。