融資にも種類がある??

収益物件を購入する上では欠かせない「融資」に関してですが、収益物件に対する融資は大きく分けて、「アパートローン(パッケージ型)」と「プロパーローン(オーダーメイド型)」の、2種類に分別できます。

プロパーローンはあくまでも「事業性融資」のため不動産賃貸業に限らず、その事業内容に対し金融機関が様々な側面で判断し貸付を行うオーダーメイド型の融資を指しています。
「投資」ではなく「事業」への貸出としている性質上、収益性以外に安全性も必要になる為、物件価格に対しての融資比率は必然的に低くなります。
不動産を担保に取るので物件評価額は出ますが、一般的にアパートローンに比べ評価基準が厳しいです。
その分、金利はアパートローンに比べ低い傾向にあります。

 

一方、アパートローンは「収益物件」の購入を対象とし、融資基準も明確なパッケージ型の融資となります。
アパートローンは、物件(収益性・資産性)+個人属性(勤め先・年収・金融資産etc…)で融資の可否を判断していますが、 物件からの収益が悪く返済が儘ならなかったとしても本業の収入、あるいは手元の金融資産でリカバリーできるか否かという部分にウェイトを置き、融資の可否を判断しているケースが多い為、個人属性が良い方であれば、金融機関によっては2億~3億程度までは優に引けてしまうという簡便さがあります。
(物件本来の収益性や資産性はあまり考慮されない為、融資が付くからという理由で買い進めるのは注意が必要です)
しかし、アパートローンは融資基準が明確で審査も早い為、各金融機関のアパートローン(融資する物件×融資する属性)の特徴を理解し、ご自身が利用可能な金融機関を把握しておくことで、条件の良い物件が出たときに早くグリップできる可能性も高くなります。

 

 

まとめ

プロパーローン

 

メリット

・金利が低い
・しっかりとした事業経営が出来ていれば金額の上限が特にない
・取引をしていく毎に、融通が効いてくるケースが多い

 

デメリット

・一般的に融資金額が伸びない(※現在の市場では、銀行の貸先がなく一定の水準以上のお客様には融資を伸ばす傾向があります)
・融資期間に融通が効きづらい
・新規での申し込みの場合、ローン審査に1ヶ月以上かかる事が多い

 

アパートローン

メリット

・融資金額が伸びやすい
・融資期間にも独自の基準を持っている
・新規の申し込みでも内容によっては最短3日で融資がでる事もある
・担当者が不動産投資に理解力がある

 

デメリット

・総借入額に上限を設定している所が多い為、事業を拡大していく場合打ち止めになってしまう
・金利がプロパーローンに比べ高めに設定している所が多い

 

 

プロパーローンが適している方

・ある程度の自己資金を投入出来る資産背景がある(実際に投入するかどうかは別としてもです。)
・瞬間蒸発してしまうような物件(高利回り・高積算など)ではなく、全体の収支予測を基に意思決定をする
・利回りよりも資産性重視で物件の購入を検討している
・アパートローンで目いっぱい借りてしまっている(とはいえ、実際にはアパートローンを目いっぱい借りている方でプロパーが通るケースは非常に稀です。)
・事業規模を拡大していきたい。
etc…

アパートローンが適している方

・アパートローンを借入出来る枠がまだ残っている
・割安な物件を買いたい(瞬間蒸発するような案件)
・高利回り物件を狙っている
・自分の住んでいる地域外での物件の購入も検討している
・事業規模を拡大するつもりは特にない
・中古の木造などを利用した節税スキームを使いたい
etc…