不動産投資における「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」について

投資から利益をあげるには2つの方法があります。
資産の売買差益により利益を得るキャピタルゲイン
と資産を所有することで利益を得るインカムゲインです。
この2つは利益の上げ方だけではなく、税金も異なります。

どちらかひとつが重要という訳ではない

不動産投資においては主に「利回り」や「キャッシュフロー」などが投資指標になっているようにインカムゲインを目的とした投資手法がメインでした。
ただ、アベノミクス以降金融緩和政策などもあり不動産価格が上昇してきている現状では売却によって利益を得るいわゆる、キャピタルゲインを得ているケースも多くなりました。

人口が減るからとか、デフレだからとかと言っても経済状況に伴い不動産マーケットは必ず上下します。
そのため利益を目的とする不動産投資においては、インカムゲインとキャピタルゲイン両方を理解しておく
必要があります。

キャピタルゲインとインカムゲインの比較

ここでキャピタルゲインとインカムゲインのそれぞれの特徴を利益の大きさ、利益の発生時期、そして物件のイメージの3点で比較していきます。

キャピタルゲイン
  • 利益が大きいが得られるかどうかは不透明
  • 主に資産価格の上昇によって発生する
  • 資産性の高い物件(首都圏、好立地)中心となる

 

インカムゲイン
  • 利益は大きくはないが安定して収入を得ることができる。
  • 不動産投資の場合、家賃収入がメイン。
  • 高収益(高利回り)の物件中心となる

 

ひとつの物件でどちらも得るのは難しい

不動産投資の特性上、

  • 資産性の高い物件(首都圏、好立地)=低収益(低利回り)
  • 高収益(高利回り)の物件=郊外、地方、並立地

となります。一つの物件で両方を期待するのはなかなか難しいので、目的を決めて物件を選択することが大切です。

資産性と収益性のバランスが良い物件を選ぶか、タイプを分けて複数棟取得するのかは、融資を利用できる幅であったり資産背景、属性によって変わります。これらは個別に判断していく必要があります。

それに加えて「経済状況に伴い不動産マーケットは必ず上下する」ことは頭に入れて、購入判断をすべきでしょう。値上がってキャピタルゲインが取れるまではいかなくても、不動産投資で融資を使う場合は、家賃収入で返済をするというので、物件価格が購入時よりも下がらない(下がりにくい)物件取得が出来ると、含み益を出すことができて、着実に資産を増やすことができます。

注意しておきたいことまとめ

ここ数年では利回りやキャッシュフローだけにとらわれ過ぎて、資産価格(価値)を蔑ろにしたために、売却ができないことや売却により時間をかけて取得したキャッシュフローを吐き出してしまうケースを多々見ています。不動産投資はキャピタルとインカムこの二つの利益をきちんと考えることが大切です。