低金利の融資を引きたいのであれば戦略を立てよう。

不動産投資を進める上でほとんどの方が利用する「金融機関」
不動産投資の肝とも言える部分ですね。
当然、条件の良い金融機関で融資を組みたいところです。

金利比較

金利の安い金融機関から並べると
【 都銀 】三菱東京UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行・りそな銀行
  ↓
【地銀・信金】横浜銀行・千葉銀行・武蔵野銀行・西武信金・城南信金・・・
  ↓
【アパートローン】オリックス銀行・静岡銀行・スルガ銀行・三井住友トラストL&F・・・

当然金利の低い都銀あたりで融資が組みたいところですが、地銀・都銀と上に行けば行くほど審査基準が厳しくなっていきます。

金融機関の審査方法

各金融機関の基本的な審査方法を記載します。

融資期間

基本的にほとんどの金融機関では「法定耐用年数」を基準とします。

法定耐用年数抜粋
■木造    22年
■軽量鉄骨  19年、27年
■重量鉄骨  34年
■RC    47年

ここから経過年数(築年数)を引いて融資期間を出してきます。
そのため、長期で融資を組みたい場合は「新築orRC」の選択肢となってきます。

融資額

基本的には「積算」や「収益性」を基に融資額を算出しますが、
多くの金融機関では算出した金額にストレス(掛け目)をかけて融資額を出してくる為、ほとんどの物件で売価の70%や80%の融資となり、頭金が多くかかってきてしまいます。

仮に自己資金が2,000万円ほどあるサラリーマンの方がどうしても金利の低い金融機関で取り組みたくて、7,000万円の物件を頭金と諸費用で約1,800万円で購入した(できた)としても
2棟目の融資が引けなくなり、規模拡大が遅くなってしまいます。

上記から、一般的なサラリーマン(年収700万円 自己資金500万円など)の場合、現時点で物理的に都銀・地銀・信金を利用することは困難なためスタートはサラリーマン向けに特化している【アパートローン】で取り組む方がほとんどではないでしょうか?

多くの特化金融期間はフルローン近くでの融資をしてくれて、自己資金を温存でき、融資期間も柔軟に対応してくれるため、キャッシュフローも出やすくなります。
その後は購入・売却を繰り返しバランスシートが改善してきたあたりで、「地銀・信金」で借り換えてしまう手もあります。

また、特化金融機関で複数等物件を購入しキャッシュフローを稼ぎ、その資金を利用して初めて地銀・信金で取り組み始めるのも有効かと思います。
その場合、可能であれば既に保有している物件からの賃収が入金される口座は利用したい地銀・信金の口座にし、実績を作っていくもの有効ですね。※給与口座なども

当初は区分所有から始めてアパートローンを使いつつ現在は各地銀・第二地銀・信金等から好条件で融資を引いている方は多くいらっしゃいます。
地銀・信金も基本的には上記のような融資基準(法定耐用年数-築年数=融資年数)で言われますが、それなりの実績・信用があるお客様へは柔軟な融資条件を出してくれます。
例:築の古いアパートに フルローン、金利1%台、期間20年超など

不動産投資を始めるにあたって、金融機関選びは重要ですが、自身の属性にあった金融期間をしっかり選定し戦略を持って取り組むことが大切になってくるかと思います。