不動産投資は法人を設立した方が良いの??

不動産購入をするにあたって個人で買う方が良いのか、法人で買うべきなのか?
皆さん考えたことがあるかと思います。絶対にどちらかが有利!という事ではないのですが、その人によって有利な進め方は異なります。

本日はそんな個人購入と法人購入のメリット・デメリットについてお話しようと思います。

【個人での購入】

●メリット

・アパートローンが使える(使える選択肢が増える)

・法人設立費用がかからない。

・法人運営費用と手間がかからない。

・最低税率が15%(住民税含め)からある。

・減価償却費や所得経費などを利用し(本業収入のある方は)本業収入に食い込ませる事も出来る。

・事業規模によって65万円控除がある。

・所得税と譲渡税の計算方法が違うため、所得税率と譲渡税率とのギャップを利用した節税が可能。

・多法人スキームが横行したため、一部の金融機関では『新設の法人』の取扱が非常に厳しくなっており、融資額が減額になる可能性がある。

●デメリット

・損失を繰り越しできない。

・減価償却費を繰り越しできない。

・税金が所得税・譲渡税が通算できない為、売却損を所得を足しこむ、あるいはその逆が出来ない。

・本業収入と不動産所得が合算になる為、税率が上がりやすい。

・最高税率が55%まであがる。

【法人での購入】

●メリット

・プロパーローンなどの融資が受けやすい。

・損失を繰り越しできる。

・減価償却費を繰り越しできる。

・最高税率が最大約40%まで。

・本業収入と不動産収入の分散が可能。

・賃料収入益と売却損(あるいはその逆)との通算が出来る。

・配偶者などの家族へ所得分散の自由度が高い。

●デメリット

・設立に費用が必要。

・アパートローンが使えない。(使いづらい)

・赤字でも法人住民税が7万円必ずかかる。

・決算書の作成など、事務作業が面倒。

・最低税率が約24%から。

ざっと書きましたがこんな所でしょうか。

結局、どこで判断するか

上記のことを踏まえて、私は以下の様に考えます。

個人での取得を検討すべき人
  • 本業年収も高すぎず、そこまで大きな規模ではなく収益不動産を買っていきたい
  • アパートローンを駆使してプロパーローンでは買えない物件を買っていきたい
  • 本業収入が高く減価償却や取得経費を利用し節税をしたいのであれば個人』
法人での取得を検討すべき人
  • 事業規模の拡大を目指し、収益不動産だけで食っていけるぐらいになりたい
  • 節税目的以外で収益不動産を買いたいが本業年収がかなり高い人

(課税所得が800万円~900万円を超えてくると「個人」よりも「法人」の方が税率が低くなるため、個人の税率が高い方ほど法人設立の効果は大きくなります。)

 

個人の場合、家賃収入は不動産所得、給与収入は給与所得、不動産の売却による損益は譲渡所得など、所得を10個の項目に分けるのに対し、法人は黒字・赤字の1か所になります。
不動産の売却時で考えると、個人の場合売却による損失が発生したとしても、他の所得との合算はできませんが、法人はその損失を他の所得の金額から控除でき、且つ最大で9年間赤字の繰越しが可能なため、利益の調整がしやすいと考えられます。
(個人でも給与所得と不動産所得の損益通算は可能です)
また、一般的に経費の幅が広がることや、既に個人で保有している物件に対しても、
管理会社との間に資産管理法人へ「管理委託」や「サブリース委託」をすることで、利益の一部を法人に移すことができ、所得税の圧縮も見込めます。
※何れも税理士への確認が必要です
法人・個人それぞれに非常に大事なメリットがあるため、物件特性とご自身の目的等を考慮し複合的に購入するのが良いですね。