オーナーチェンジ物件ってどうなの？？

不動産投資を始めよう！

と思っても、色々な条件がありすぎてわからない！

という方も多いハズ。

投資用の不動産は、

中に人がいるかどうか、貸しているかどうかなどによって価格が変わることもあります。

今日はその中でも、オーナーチェンジ物件についてお話していきます。

目次でサクッと理解する

基礎編：言葉の解説
- で、賃貸中が良いの？空室がいいの？
  - ワンルームマンション
  - ファミリータイプ
賃貸中物件のメリット
- 家賃がすぐに入る
- 現在の家賃が相場より安いと、物件も割安で取得出来る可能性がある
賃貸中物件のデメリット
まとめ

基礎編：言葉の解説

まずは言葉の解説。

空室：人が住んでいない部屋

居住中：オーナーが住んでいる（ことが多い。売買後は退去することが多い）

賃貸中：所有者が貸し出している物件。

オーナーチェンジ物件：賃貸中物件のうち、大家が替わっても（売買が成立しても）入居者が家賃を払って住み続けるという物件。のこと

オーナーチェンジ物件は、

入居者と賃貸借契約を結んだ状態で、売られている物件です。

基本的に借地借家法では、入居者保護の観点が強いので、個人の投資家さんは無理矢理追い出すことは出来ないものだと思って頂いた方が良いと思います。

で、賃貸中が良いの？空室がいいの？

投資の方法や、購入しようとする物件の間取りなどによって変わってきます。

一般的には、以下のようなことが言われています。

ワンルームマンション

ワンルームマンションのように単身物件で投資する場合には賃貸中が良い。なぜならば基本的に新築時に最も高い家賃が入るため、

新築当初から住み続けている物件の方が高く家賃が取れるから。現状空室だと、相場の家賃で引き直してから計算するので割安になることが多い。

ファミリータイプ

ファミリータイプで実際に住む人向けに転売を検討したり、リノベーションを行って価値を上げるなどの投資をするなら空室または居住中が良い。

室内状況を見ながら、リノベーションを行うことで価値を上げることが出来るだろうと考えられるから。

あくまで上記は一般論です。不動産投資は個別要因が多いので、注意が必要です。

例えばワンルームであれば、新築当初から住んでる人だと退去後は当然のように家賃が下がります。

長く住んでいた分部屋が痛み、修繕費用もかさむかもしれません。

ファミリータイプ物件についても、直したは良いけど思ったより家賃が取れなかったりして結局自己満足に終わってしまうケースもあります。

◯◯だから大丈夫！ではなく、一般論は一般論として受け止めながら、個別要因もチェック出来るようになる必要がありますね。

賃貸中物件のメリット

家賃がすぐに入る

これは直感的に理解できる内容だと思います。いつ入居者が決まるのか、という不安がないのは購入当初は嬉しいですよね。

現在の家賃が相場より安いと、物件も割安で取得出来る可能性がある

収益還元法で査定された物件であれば「現在の家賃」を基に評価を行い、売りに出します。現実にはあまり出てこない、あくまで可能性の話ですが、以下のような賃貸状況だった場合には割安で物件を取得できる可能性もあります。

例、10室の１棟マンション、1室あたりの相場賃料8万円、周辺の還元利回り８％だと仮定

・現オーナーが空室を嫌い、家賃保証を用いて１室あたりの家賃を６万円で設定で納得している

・現在の状態で売りに出すことにした。

現在の収益還元価格

10（室）×6（万円）×12（ヶ月）÷0.08=9,000万円

相場の収益還元価格

10（室）×8（万円）×12（ヶ月）÷0.08=12,000万円

あくまで今回は容易に理解できるよう、極端な例を出してみましたが、理論上は相場よりも3,000万円も安く買えた計算になります。※そもそも、こんな物件は中々ありませんが…。