不動産投資のすすめ方

今回は不動産投資の始め方について少しお話しさせていただきます。

目次でサクッと理解する

① 金融機関の選定

ほとんどの方が利用する金融機関ですが、まずは金融機関の選定を行います。
どんなにほしい物件が出てきても購入できなければ 絵に描いた餅 になります。
各金融機関には様々な融資条件がありますので、自身の属性(条件)で借入可能な金融機関を選んでいきます。

基本的に金利が安い金融機関から融資条件は厳しくなりますので、都銀・地銀で低利で【プロパーローン】を受けたい場合(新築アパート以外)は
ある程度の頭金や法定耐用年数に応じた融資期間になる場合が多いです。

手出しの資金を少なく、フルローンで取り組みたい場合は然程審査の厳しくない【アパートローン】を取り扱う金融機関を利用する形が多いです。

【金利も安く】【融資はフルローン】【期間も長く】ではなかなか融資はセットできず、永遠と取り組めない状況に陥ってしまいます。

② 物件の選定

こちらに関しては、取り組まれる方の目的に合わせて決めていきます。
目的がはっきりすると、目標が定められます(年間キャッシュフロー〇〇〇万円など・・・)その目標数字に対して、”利用できる金融機関”で購入すべき物件を決めていくのがベストかと思います。

ここも金融機関のとき同様、【利回りが高くて】【積算価格(評価)が高くて】【駅距離が近くて】などと条件を並べてしまうと永遠と購入できない状況に陥ってしまいます。

また、良く条件として指定してしまう
「物件エリア」、東京と神奈川は住んだことがあるので、千葉・埼玉は外したい・・・とか
「空室状況」、現状空室が多いから検討から外します・・・などでの物件の選定はされないほうが良いかと思います。

「物件エリア」に関しては余程の立地(地方など)で無ければ、自分がその地を知っていようが知らなかろうが関係ないでしょう。
自分がそのエリアに住みたくなくとも、住む方は住みます。そのエリアの需要や供給を調べ、十分”賃貸経営”できると判断できれば、検討できるのではないでしょうか。
※利用する金融機関によって、エリアが固定されているなどの場合は除きます。

「空室状況」に関しては空室の”理由”をしっかり調べることが重要です。
良くあるケースでは、
「現管理会社が募集を積極的に行っていない・・・」
「賃料設定・募集条件が間違っている・・・」
「現オーナーが原状回復せずに募集をかけている・・・」
「原状回復済みでも、まだ汚い・・・」
など、上記場合は適切な状態にセットし募集をかければすぐに入居が決まる可能性は大いにあります。

別な理由
「そもそも需要が極端に少ない・・・」
「建物が傾いている・・・」※直せれば別です。
「不良入居者が住んでいる・・・」※追い出せれば別です。
「殺人事件・・・」※孤独死・病死などは別です。
などは難しい場合が多いですね。

 

ようは、「物件エリア」も「空室状況」も自身の気持ちの問題ではなく
当初の目的・目標が達成できる物件であれば問題ないでしょう。

物件の管理は当然、管理会社へ委託しますので管理会社がまともであれば基本的にエリアは問題ありませんし
空室の理由も募集条件の変更や修繕のやり直し(お金で解決)で改善できるのであれば、問題ないでしょう。

 

大枠はこんなところで、まだまだありますが徐々にお話していきます。

 

文頭でも記載しましたが、”既に不動産投資を始めている”方も多いのですが
自身の目的ではなく、購入することが目標になり、単純なキャッシュフロー(空室率・運営費を加味せず、出口を考えない)が目的となっている方も多くなっている気がしています。
当然、大きな買い物(投資)になりますので、しっかりと具体化し、検討しなければいけませんね。