満室経営を続ける秘訣とは？？

不動産の収益はどこから生まれる？

不動産投資の収益はどこから生まれるのか。

当然ですが、店子（たなこ＝入居者）さんから生まれます。

「空室になったらどうしよう…」

「入れ替わりが激しいんだよな…」

などと悩まれている大家さんも多いと思います。

そこで本日は『満室経営を続ける秘訣とは？』というテーマで書いていきます。

そもそも満室を継続できない大家さんの特徴

ほとんどの投資家は、空室のときには精一杯頑張ります。

ＡＤ（広告料）やフリーレント、敷礼のコントロールをしたり、

家賃を見直したり、設備を新しくしたりと様々な内容で対処します。

しかしながら、苦労して入居させたあとはどうでしょうか。

ほったらかしのことが多いように感じます。

ほったらかし大家さんは以下のようなループにハマりがちです。

フリーレントやADには、

入居2～3ヶ月などで退去する際にはペナルティを設定し、入居者の定着を図るのが一般的ですが、

それでも半年～１年などでコロコロ入居者が変わることは、大家にとって理想的ではありません。

では、どういった対策が必要なのでしょうか。

私は不動産の収益を最大化するためには、

「入居中の店子に対して、退去させない対策」

をとることが重要であり、

無駄な費用をかけずに収益を最大化させるポイントだと考えています。

では、具体的な施策の一例を書いていきます。

退去させない技術の一例

まず考慮しておきたいのは、入居者はどのようなきっかけで「退去・引っ越し」を考えるのか、です。

主な退去・引っ越しの理由については以下のような理由があります。

「結婚」「転勤」「入学」「就職」など外的要因によるものについては対処が難しいですが注目すべきは、

「物件に対する不満」と

「賃貸の更新時期がきたから」です。

この２つについてお話していきます。

物件に対する不満の解消方法例

幾つかの物件に対する不満は、オーナーの努力で改善できます。

基本対応

問題については基本的に管理会社とタッグを組んで解決を目指します。

入居者から騒音やゴミの出し方、共用部分の使い方等のクレームが入った場合は、とにかく最速で対応し原因となった入居者に注意喚起することで解決させます。

事前対策

理想はクレーム前の事前対策です。

入居者の中には騒音等で近隣に不満があっても、管理会社にクレームを入れず、即引っ越し（退去）を選択してしまうケースは多くあります。

わかっていれば、解決できたことも引っ越しを決断した後では手遅れです。

具体策

具体策の一例は以下のようなものがあります。

• 管理会社の定期巡回等で、敷地内（共用部分）の異常を報告・改善してもらう
• 現状の住み心地について、定期的に入居者にアンケートや電話で不満が無いか確認

などなど

管理会社によっては積極的に協力してくれないこともあるので、賃貸経営のパートナーともいうべき管理会社選びは重要になってきます。

こういったお話をすると、

「通知・連絡によって設備の不具合が浮き彫りになり、修繕費がかさみそうだ」

と考える大家さんもいるかもしれません。

しかし私はこういったタイミングで修繕を行うべきだと考えます。

設備の不具合は退去が起こりがちな部屋になるだけでなく、『どうしてもやらなきゃいけない』状態を解消するためのメンテナンスは、

通常メンテナンスよりも修繕費用が高額になるケースが多いからです。

退去される前の対策はとても大事なのです。

大事なことなのでもう一度言いますが、設備の交換に多少費用がかかっても、遅かれ早かれ行うべき項目なので、

先手を打つことで更新してもらい長期の入居に繋がるほうが、トータルで考えると収益は上がってくると考えます。

設備も事前になおしておく

室内・室外の古くなった設備の交換も有効です。

「集合ポスト」「ネームプレート」「給湯器」「エアコン」「水栓」等々。

不満になりそうなものは予め新しくしておいたほうが良いですね。

退去理由に「賃貸の更新時期がきたから」と言わせない

2年に一度の更新のタイミングでの更新料負担が引っ越しのきっかけになってしまうことも多々あります。

例えばトータルの負担が同じでも、下記①の方が入居者目線で考えた場合、負担が重く感じてしまいます。

1. 賃料月額：47,000円　更新料1ヶ月負担
2. 賃料月額：49,000円　更新料無し

新規入居者については上記のような賃料・更新料無しの条件にしておくことや、

既存「更新料1ヶ月」で契約している入居者に関しては、事前の通知で「更新料を免除」してあげることなどで、退去意欲の抑制に繋がります。

※当然、一時的な利益は減りますが、こちらもトータルで考えると収益は上がる可能性は高いと思います。

大事なことなので何回も言いますが…

すべてにおいて重要なのが【入居者が退去を考える前に対処】することです。

満室稼働中だから、放っておくのではなく満室稼働中だからこそ長期入居をさせることで、収益の最大化を目指せます。

半年に一回くらいの頻度で「不具合はありませんか？」のような文書を送付するのも良いと思います。（送り過ぎも注意）

今の時代、オーナーと入居者が面と向かって話したり、直接やり取りすることはほとんどありませんが、

このような入居者に対してのオーナー側の動きは入居者を安心させ、

良好な関係に繋がりますので、目指すべき対応と言えるかもしれません。

それでは今回はこの辺で！