不動産の値付け!知っておきたい『原価法』と『収益還元法』

不動産の値段ってかなり曖昧につけられているものです。

公的に税金を収めさせるために出している金額はあるものの、

実際の売買の現場とは乖離があることが多いです。

じゃあどうやって納得する金額を決めているのか。

今回は特に知っておくべき「原価法」と「収益還元法」をお話していきます。

不動産の値付け

不動産の値付けは主に以下の3つの方法を用いて評価します。

  • 原価法
  • 還元法
  • 取引事例比較法

今日なこの中で原価法と収益還元法についてお話していきます。

原価法

平米あたりの単価を基に、土地と建物のそれぞれの現状の価値を算出。それぞれを合算して評価する方法です。

これによって出される価格を「積算価格」と呼んだりします。

その物件の『資産価値』を表している1つの指標とも言え、

実務上では金融機関が、どれだけ担保の価値を取れるのか見るのに使われたりします。

以下は実際の試算方法です。

原価法の試算方法

◎積算評価=土地の評価額+建物の評価額

■土地の評価額=前面の『路線価』×土地の㎡数

■建物の評価額=建物の延べ床面積×平米あたりの再調達価格×(残存年数/法定耐用年数)

(平米あたりの再調達価格→建物を再度新築した場合の平米あたりの価格のことを言います)

«参考再調達価格»

・木造    14万円/㎡
・軽量鉄骨造 14万円/㎡
・鉄骨造   16万円/㎡
・RC造    18万円/㎡

※木・軽鉄を15万円/㎡、鉄骨を18万円/㎡、RCを20万円/㎡としているところもありますが、本ブログでは箇条書きのものを採用します。

 

金融期間により評価の査定方法は異なりますが、
上記の数値が一般的に使用されることが多いです。

しかしながら、

積算評価が高い物件が必ず高値で売れる、
銀行が必ず積算評価の高い物件に融資を行うということでは無いので注意が必要です。

収益還元価格

収益還元評価は積算評価と並んで、
投資家の指標や金融機関評価で用いられる評価方法です。

将来の収益力から不動産価格を算出する収益還元法には、
直接還元法DCF法の2つがあります。

直接還元法

直接還元の収益還元評価は、家賃収入から経費を引いた純収益(NOI)を
還元利回り(キャップレート)で割った計算式となります。

・収益還元評価=純利益(NOI)÷還元利回り(キャップレート)

以下は試算したものです。

《物件1》
・家賃:40万円/月(480万円/年)
・諸経費:95万円/年
・還元利回り:7%

(480万円-95万円)÷7%=5,500万円

《物件2》
・家賃:40万円/月(480万円/年)
・諸経費:95万円/年
・還元利回り:6%

(480万円-95万円)÷6%=6,416万円

 

設定した還元利回り(キャップレート)により
評価に大きくかかわることがわかります。

還元利回りは具体的にどのように求められるかと言うと、

類似物件の事例や地域性、

市場データなどをもとに平準化した想定利回りの為、

エリア、構造、築年数などによって求められます。

直接還元評価の計算を使うことでも
物件価格の妥当性を確かめることができます。

DCF法

DCF法とは「ディスカウントキャッシュフロー」の略で
将来得られる収益と売却時の予想価格を現在の価値に置き換えてから、

その合計額を不動産の価格として算出する方法です。

わかりやすく考えるポイントとしては「お金には時間的な価値がある」
とうことを前提として、将来の金額を現在の金額に巻き戻して考えます

時間的な価値についてはコチラの記事でも話しています。

(参考記事:不動産投資におけるお金の時間的価値についての考察

時間的価値通常の投資の考え方は、現在の100万円が
5年後に105万円に増えるだろうと予測します。

DCF法は5年後の105万円を現在の100万円に
置き換えるという逆の発想になります。

例えば、銀行に100万円を預けて利子が2%の場合、
1年間で102万円になります。

では同じ条件で考えた場合、将来の100万円は
今の価値ではいくらになるのでしょうか。

利子2%で1年間銀行に預けた場合、100万円にするためには
いくら必要になるかと考えます。

【計算式】

100÷(1+0.02)=98万円

1年後の100万円は現在の価値で98万円に相当するということになります。
割引率2%(0.98)

1年目の現在価値は19,600円となります。

これが2年後になると19,600円に割引して考えます。

19,600円÷1.02=19,215円(0.96075)

DCF法では将来得られるキャッシュを現在の価値に直して、
同じ時間軸でキャッシュの価値を比較します。

不動産の場合は売却する価値も現在から割引して計算します。

「不動産価格=将来得られる収益+物件の売却予想価格を現在価値に変換」

一般的には、不動産の証券化に係る鑑定評価などで
毎期の純利益の見通しについて詳細な説明を求められた場合は、
原則はDCF法を利用し、直接還元法と合わせて検証することが適切だと言われています。

しかしながら売買の現場では、直接還元法を主に用いて査定している印象が強いです。

まとめ

不動産の評価の方法には、原価法と直接還元法があることをお話しました。

(もう一つ取引事例比較法がありますが、これは後日お話します。)

客観的に物件を評価できる能力が出来ると、

買うときにも、売るときにもなるべく損しないような取引ができるようになります。

手段を知って、相場を知って、勝ち確の不動産投資をしていきたいですね^^

 

 

 

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