失敗パターンを理解し、それを回避する手順について

「失敗が怖いんです…」

という方にはどうしたら失敗するのかパターンを知らない方も多く、

よくわからないことに怖がっている方も多い印象です。

 

基本的には、業者のセミナーや書籍などはポジショントークが基本なので、

幅広くアンテナを広げ情報収集をしないと、業者の良いようにされてしまいます。

そのためには失敗パターンを知って、十分な検討と細心の注意が必要だと考えます。

1 よくある失敗

改めて、よくある失敗について見ていきましょう。

1-1 家賃下落リスクを考慮していなかった

基本的には、新築時の家賃が最も高いものとなります。

何年か経つと、周辺に新築が建ったり、設備が陳腐化したりすること、

周辺環境の変化などによって家賃を下げなくてはならないこともあります。

そうすると、当初予定していた通りの家賃が取れずに赤字になってしまいます。

これは、物件の収益性に影響してしまいます。

そして、収益性が下がると物件の価値にまで影響してきます。

1-2 空室リスクが高くなる 

賃貸不動産経営では、空室の発生は家賃収入が絶たれてしまうので、

深刻な問題となります。

そして、条件の悪い物件を間違って購入してしまうと、入居希望者が現れにくくなるので、

空室リスクは高くなります。
 

1-3 メンテナンス費用など、計画外の費用が発生する

中古物件は投資額が抑えられるので、

利回りが高くなる点が魅力です。

しかしながら、建物の仕様や経年劣化の状況を良く確認しないで購入すると、

メンテナンス費用が高くなりすぎて経営を圧迫する場合があります。

その部分も考慮した購入をしないと、思ったほど儲からない不動産投資となります。

1-4 売却が難しくなる

不動産投資の利益を確保したり、

撤退するときに検討する物件の売却ですが、

買い方を間違えると、売却時に高い値段はつきにくくなり、

残債を上回る金額での売却が難しくなります。

物件の価値を下げる要因としては、

  1. 稼働
  2. 収益性
  3. 資産性

などがあげられますが、細かくはまた今度書きます。

ちなみに、投資用物件を売却する場合、

次の買い手は別の投資家であるケースが多いので物件の状態に落ち度があると、

その部分を指摘されて、売却額にも響く場合もあります。

1-5 融資が頭打ちになってしまい、買い足すことができない

業者の言いなりパターンに多いケースです。

本当はもっと買いたいのに、プランを練らずに買ってしまったために、

目標CFを達成する前に身動きが出来なくなってしまうのです。

不動産投資には時間がかかります。

一度の失敗は大きなロスになってしまうことが多いです。

2 失敗回避の手順について

では、失敗回避の手順はどうすべきなのでしょうか。

細かい内容は別の記事でご説明しますが、以下のような手順で進めるといいでしょう。

2-1 目標設定をしっかりと行う

当たり前だと思う人も居るかもしれませんが、意外と出来ていないことが多いです。

購入のスキーム、物件選定は、目標をどこに置くかで買い方が変わってきます。

「稼げるだけ稼ぎたいんだ!賃貸業で食っていくんだ!」

という人と、

「年金の足しになるくらいあればいいんだ」

という方では購入する物件の総額が変わってくるのは当たり前ですよね。

2ー2 どういった買い方を進めていくかプランを立てる

購入戦略については、

なんで融資の知識をつけないの??でもお話をしたとおり、

融資も1つのキーポイントになります。

自分の属性でどの融資が受けられるのか、どう受けていくべきなのか検証する必要があります。

それが固まると、自ずと自身が購入できる不動産のイメージが見えてきます。

不動産投資の種類についてはコチラでも書いていますので参考にしてみてください。

«参考記事»

不動産投資の«種類»ってどんな??~手法と使いみちと形態~

2ー3 プランに沿った買い方の中で物件に必要な条件を洗い出す

上記で購入戦略が固まれば、あとは自分の目標を達成するために、

物件に求める条件を設定していく作業となります。

相場と照らし合わせながら、物件の価格帯、利回り、間取りタイプ、構造、エリアなどを設定していきます。

シミュレーションソフトなどを利用してもいいと思います。

簡易的な分析についてはコチラにも書きました。

«参考記事»

収支をサクッと!キャッシュフローツリーの話

2-4 情報収集を行う

自身が設定した条件で、不動産業者、先輩投資家、金融機関への情報取りを行います。

相場と希望の相違を見ながら、投資ができそうかどうか判断していくわけです。

注意点は、不動産業者セミナーに行ってどれだけお買い得そうに見える物件も、この場で買付けは絶対に出してはいけません

お得意様でもない人に、いきなりいい物件を紹介すると思いますか??

2-5 物件を絞る

条件に合いそうな物件を幾つかピックアップしてみましょう。

2-5 賃貸マーケティングの確認

相場からあまりに乖離した希望条件でない限りは、不動産会社から、物件情報を得ることができるでしょう。

どんな世帯に住んでもらうようなイメージの物件で、間取り、設備で、

そういう人が周辺に居住する可能性があるのか。

立地条件や築年数等も関わって来る部分となりますが、

ネットや周辺管理会社へのヒアリングなどを行うことで確認をすると良いでしょう。

賃貸需要の確認の方法については以下の記事でも書いています。

賃貸需要の確認方法~プロに聞いてみる編~

2-6 買付けを入れる

「買付」「購入申込書」などと言われる書面です。

仲介業者を通して売り主に対して『購入する意思表示』をする意味合いがあります。

書き方のフォームや、作法があるのですが改めて別の記事で書いて行きます。

3 まとめ

物件選びを人任せにせず、作戦を立てることは重要で、物件と収益に関する分析と情報収集が重要になります。

冷静に判断し、各段階のミスを回避し、確かな物件選びをしていく必要がありますね。

失敗分析系の記事については過去にも幾つか書いておりますので参照にしてみてください。

«参考記事»

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