不動産投資の失敗解析。地獄を見ないために

不動産投資における“失敗”とは

株式投資やFXなどと同様に、不動産投資も知識が全くない状態で進めてしまうと失敗します。「高い勉強代になったなー」くらいで済めば良いのですが、一度の失敗で再起不能になってしまうケースもあるので、絶対に押さえておくべきだと思います。

最悪のケースの失敗は以下のステップで起こります。

  1. 経営が赤字になり失敗に気づく
  2. 撤退できず再起不能になる

最悪、破産するしかなくなることもあります。

業者に騙されてしまったあとに、私の元に相談にお越し頂くこともあるのですがそのたびに「もっと早く来てくれれば…」と思います。そうならないためにも失敗パターンを覚えてくださいね!

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①収支がマイナスになり失敗に気づく

儲けが減ったり支払いが大きくなれば、経営が赤字になることがあります。そうすると月々自身の給料などから捻出しなくてはなりません。税金も引かれて初めて、失敗に気づく方もいます。

ここでは儲けが減る原因と、支払いが大きくなる原因、そして見落としがちな所得税についてお話します。特に『支出』の観点は教えてくれない業者も居るので是非押さえて下さい。

収入が減る原因とは

初心者の方でもイメージできるのは空室ではないでしょうか。購入した物件が空室だと賃料が入ってきませんので、想定していた収入が取れずに赤字になってしまいます。また、空室を防ごうとして家賃を下げることも要因の一つです。家賃を容易に下げることは売却時の価格にダイレクトに影響してくるので注意が必要です。

支出が大きくなる原因とは

不動産投資の支出は以下のようなものが挙げられます。

主な支出項目
  • 固定資産税・都市計画税
  • 火災保険料
  • 管理委託料
  • 建物管理料
  • AD(賃貸募集に関わる広告費)
  • 大規模修繕費
  • 退去後の原状回復費用
  • リフォーム費用
  • エレベーター付きの一棟物件:エレベーター管理費用
  • 一棟物件:共用部の光熱費
  • 区分マンション:管理費/修繕積立金

広告費は、需要のないエリアに物件を取得してしまった場合や、AD300(3ヶ月分の賃料相当の報酬を賃貸仲介業者に支払う)が当たり前になっている地域(大阪の一部や札幌の一部など)だと高額になるケースもあるので注意が必要です。大規模修繕には主に「屋上防水/屋根工事」「外壁塗装」が挙げられます。数百万という金額が必要になるケースもあるので、中古物件であれば直近で実施された時期などを確認する必要があります。

見落としがちな所得税

不動産で得た賃料には税金がかかります。不動産所得に所得税が課税されます。

所得の計算

不動産課税所得=収入-必要経費

初心者の方は感覚的に“税金は儲けにかかるもの”と認識している方が多いので注意が必要です。ポイントは、必要経費に元本返済は考慮されない点です。(金利は必要経費になります。)なので元本返済が重く、たとえ雀の涙程度にしかCFが残っていなくても、所得に対して課税されるので、税引き後に赤字になってしまうことが多々あるのです。

②撤退出来ずに再起不能になる

上記①で失敗に気づいて撤退を検討される方が見る悪夢がこれです。

自動車はローンが残った状態で売却しても、完済するまでには猶予があるため、売った後もゆっくりと返し続ける事ができます。でも、不動産は引渡し時に全額返済しなくてはなりません。

これは、返済が滞った時に金融機関が差し押さえられるように設定された「抵当権」を消すためです。売却して新しい人がオーナーになるのに、前の人の借りたお金のために差し押さえされる可能性があったらイヤですよね。そのため、売買が完了するまでにこの抵当権を抹消する必要があるのです。

これが原因で、手放せなくなるケースが出てきます。こんな感じです。

3年前に1億円で購入し、ローンは残り9,400万円。貯金は500万円。

失敗に気づき売ろうと決意。

今の売却査定額の中で一番高い購入希望者が8,000万円。

完済するために売った金額をあてても1,500万円足りない。

貯金を使っても1,000万円足りない。

う、売れない。

 

こうならないためにも、知識武装をしっかりとして、不動産投資を進めていく必要があると考えます。

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