【見た目の利回りに騙されるな】地方高利回り物件で購入すべきものは?

今回は、私のクライアントAさんとBさんの運命を分けた物件の買い方をご紹介します。

相談にお越し頂いたときには2人とも物件を保有しており、

いずれも地方高利回り物件を購入されていました

しかし話を聞いていくと

Aさんは失敗

Bさんは成功を収めていました。

同じような地方高利回り物件を購入した彼ら運命を分けた理由はなんなのか。

今日はそんな話をしていきます。

Case.1 地方で学生ターゲット区分所有マンションを買ったAさんの話

«物件スペック»

エリア:地方の県庁所在地のベットタウン 

種別:区分所有マンション

金額:120万円

想定利回り:24% 

現況:入居中(家賃2万円・管理費2千円・水道代2千円)

 

表面利回り24%かつ入居中という条件だけに惹かれて購入したというAさん。

パッと見でヤバイのは分かりますねw

そもそもの賃料が安すぎるので、

退去があったら原状回復費用でほとんどのCF吹っ飛びますwww

また、このエリアはAD3(広告費用として3ヶ月分の費用を仲介業者に払わないと決まらない)が基本となるエリアだったため、

一度でも退去があると原状回復+ADで支出が大きくなり稼げません。

加えて、Aさんは購入後まで入居者属性を確認していなかったそうです。

申込書を見て発覚したのは

「大学3年生」であるということ。

当然のように2年後には退去が予定されることとなりました。

退去時期が近づいてくるにつれてAさんは

「空室になったら募集はどうしよう」という思いが強くなったそうです。

区分所有マンションは、空室でも管理費を支払わなくてはなりません。

現金で買っていたから良かったものの、ローンであれば返済も毎月あります。

ジワジワと減っていくキャッシュフローと、

退去後は出口も取れない危険性があるだろうということで、

掲載価格98万円、売却価格80万円で売却提案を行うこととなりました。

Aさんは購入後一年少々で売却をすることとなり、

結局、管理費やら手数料、固定資産税などで40万円の持ち出しとなりました。

Case.2 地方中古戸建を買ったBさんの話

«物件スペック»

エリア:県庁所在地、駅徒歩8分

物件種別:中古戸建

金額:250万円

想定利回り:16.8%% 

現況:入居中(35,000円)

間取り:3DK

まず、戸建と区分マンションの大きな違いは管理費・修繕積立金が強制的に徴収されない点だと思います。(自分でプールしておかないと大変なことになるので注意)

定期的に自分で修繕費用を貯められる方であれば、

戸建投資は中々ありだと思います。

今回のケースも、Case.1 と同様、

家賃は安く、原状回復が必要になればCFは吹っ飛びそうですが、

このBさんの良かったところは、間取りがある程度の大きさの物件を買い、

高齢の方に入居してもらったことです。

いわゆる終の棲家として利用されたことから

12年間保有して、売却までは一度も入居者が入れ替わることがなく原状回復費用がかかりませんでした。

加えてラッキーだったのが、幹線道路整備のため取り壊されることになったこと。
結果からいうと、解体等引き渡し費用等350万円で保障され、

合計400万円くらいの利益を生み出しました。

偶然も重なった稀有な例ではありますが、

そもそもの不動産投資での収益構造を理解された上で購入を行うことで、

こういったチャンスをつかめるようになると思います。

地方の単身向け 一棟ものがチャンス?

もし、地方で比較的中核となる都市に住まれていて、

時間にも余裕のある方なら
近所の«単身向けの一棟物»もありかもしれません。

空室率が高いことも多いでしょうが、そういった物件は掲載されている価格よりも、安く買うことができる可能性が高いからです。(融資が付きやすいかは別問題)

取得した空室のお部屋で、民泊を行ったり、スペースマーケット等時間貸しサービスを使って貸し出してもいいですね。

法律が施行されて、今まで民泊をしていた人はどんどん廃業しています。

私も民泊サイトに登録して、ホストとしてもゲストとしても利用してきました。
民泊の需要は変わらずあると思いますが、法律施行によって箱はかなり少なくなりますので、場合によっては売り手市場になるかもしれませんね。

今回は簡易まとめ

地方で不動産投資をする場合
✕区分所有のワンルーム・単身向け
◯ファミリータイプ⇒入居期間が長いので回転が防げる

(時間に余裕があればワンルーム・単身を一棟&空き部屋で民泊や時間貸しを…!)

 

 

 

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