正攻法でオーバーローンを引きたい?情報取りの基礎

 

今回は、正攻法で引く方法を探ります。

オーバーローンで貸してくれる金融機関はあるのか

あるかないかで言うと、あります。

例えば、アパートローンが強いあの銀行、実は法人プロパーローンの場合には諸費用までローンを検討していただけることがあります。

また、西の方の地銀や、四国のある地銀も諸費用まで融資頂いたケースもあります。

皆さん、業者の言いなりになって「2重売買契約書」「覚書」などに手を出していたようですが、実際にはきちんと探してやり取りが出来るようになれば、

諸費用まで貸してくれるところもあります。

どこでそういった情報を仕入れるか

こう言った金融機関の最新情報は業者のセミナーや、大家会などのクローズドなコミュニティで共有されていることがほとんどです。

私がお会いする仲介業者・投資家さんの中にはめちゃめちゃ詳しい人もいます。

金融機関融資の情報はとにかく鮮度が大事なのでインターネット情報は一歩か二歩遅い印象があります。

情報どりの方法を簡単にご紹介

幅広く情報を獲得しながら、自身でもヒアリングを行うのが理想的です。

ここからは1次情報と2次情報のとり方を書いていきます。

1次情報のとり方

つまり、金融機関に直接的にアプローチをかける方法です。

自身の属性と併せてヒアリングを行うことで、より具体的な条件を聞き出すことができます。

1次情報を得る方法は大きく2つあります。

仲介業者に手伝ってもらいヒアリングしてもらう

気のおける仲介マンがいる場合には手伝ってもらうと効率的です。

仲介業者の裏には沢山の投資家が居るので、

無下にされないこと、仲介マンは電話慣れしていることが多いこと、

そもそも仲介マンが借りるわけではないので、地雷を踏みづらく、ざっくばらんにに細かい情報を聞き出せる可能性があります。

注意点は、費用と書類です。

費用については、その仲介さんが仲介に入れない場合、タダ働きさせることとなってしまいます。優先して動いていただくためにも、メリットを提示してあげる必要があります。

例えば、成約したら1%出すから窓口開拓の電話だけでも、とお願いする。

投資や融資に強い業者さんなら対応頂けると思います。

儲けられる物件が購入できるのであれば1%くらい支払っても元は取れますからねw

書類については、

そもそも金融機関担当者は、

一般不動産業者が作成したシミュレーション資料などに目を通しません。

※例外あり、区分所有オフィスをやっているあの会社と某信金はつながりが深いこともあって、「そこの物件」となると評価が伸びることがあるそうな…

したがって、投資家から金融機関マンに直接PRする資料などを作り、

仲介業者に渡しておくとスムーズになり、

金融機関担当者の心を開くきっかけにはなることもあります。

  • プロフィールシート
  • 事業計画書
  • 全体の収支がわかりやすい資料
  • 自身の経歴・賃貸経営歴が分かるもの

あとは、専門業者の評価資料(不動産鑑定士による鑑定資料)なども金融機関によっては効いてくるようです。

自分でヒアリングする

それぞれ聞くことは同じなのですが、

仲介業者に依頼する場合と比較して立場が違うので、

聞いていい内容、ダメな内容があるので注意が必要です。

例えばこんな地雷ワードがあります。

×不動産投資→○賃貸業

×フルローンやオーバーローンが良いんですけど、大丈夫ですか?(フルローンに固執する姿勢を見せると金が無い、BSの考え方が無いと思われる可能性も)

→○評価が売価を超えた場合、どちらを優先されますか?

→○担保評価額以上の金額をご融資されることはありますか?

これらはほんの一例です。

細かい電話の流れなどは別の記事で紹介していきます。

2次情報のとり方

これは間接的な情報取りです。

これは以下のような方法があります。

  • 業者セミナーに参加
  • 先輩大家さんやそのコミュニティから調べる
  • インターネットで調べる

実際に決済した人と繋がっている大家さんや、仲介業者などが鮮度が高い情報を持っていることが多い印象です。

業者セミナーの注意点は、不動産会社とつながりが深い金融機関しか紹介されないケースです。

「もう◯◯銀行でオーバーローンでいきましょう!」という営業マンの圧に負けて、

買付けを入れてしまう人が本当に多いので、

自分の投資目線に合っているかどうか、今後の足かせにならないかどうかはチェックが必要ですね。

※オリックス銀行、静岡銀行、SBJ銀行、日本政策金融公庫、SMBC、りそな以外の候補がない不動産会社からは、『ニッチだけど良い融資情報』は出てきづらいと思います。)

不動産投資の融資は鮮度が大事

今日は、融資情報を得る方法を書きました。

融資情報は鮮度が非常に大事で、

「あの金融機関出すらしいよ」と噂になってから動き始めても遅いです。

実際に、某地銀は話題になってから、

その支店のキャパを超えてしまい、対応が出来ない状況になった、なんてこともありました。

常に新鮮な情報が手に入る環境に身をおくことが重要だと考えます。

まとめ

今回は融資情報取得のための全体的なお話をしました。

次回以降に実際に金融機関へヒアリングをするスクリプトや、

注意点なども書いていきたいと思います。

 

 

 

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