満室保証を信じすぎる養分くんの失敗

今回は初心者の方が引っかかりがちな、「満室保証」についてお話していきます。
特に3ヶ月くらい勉強された方に陥りがちな部分なので、是非ともご注意いただきながら不動産投資を進めていただければと思います。

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業者の腹黒さん
この物件は「日本で最も人口が多い政令指定都市」内で駅から約13分くらい。収益性をあげるために各部屋ワンルームタイプのアパートで13平米くらいの大きさでややコンパクトですが、少し坂の上ですが利回り9%。中々出てこない高利回り物件ですよ。
養分くん
うーん。でもちゃんと入居者入るんですかね?
業者の腹黒さん
もしご心配なら、満室になるまで弊社で保証しますよ。この物件は自信があるんです。買い逃したら絶対出てこない物件ですね。
養分くん
満室保証までしてくれるんですか!それなら安心ですね!買います!
業者の腹黒さん
ではこちらの買付にご記入ください。銀行はこちらで打診しておきますね…ウフフ

養分くん
今度は日本で一番人口の多い政令指定都市の物件で利回り9%!ちょっと部屋が小さくて駅からも遠いですけど、業者さんが満室保証をつけてくれるんで安心ですよね!!
億りびと大家
養分くん。その満室保証の費用は誰が払ってくれてると思う?
養分くん
その業者さんがサービスでつけてくれてるに決まってるじゃないですか!お得ですよねー♪
億りびと大家
つくづく君はめでたい人だなぁ。大体新築物件の利益は一般的に20%くらい。ちょっと欲張って30%だとしよう。1億を売ると3,000万円儲けられる話になるよね。そのうち200万円とかをAD(※広告費。AD100は1ヶ月分の賃料相当額を仲介業者に出す、の意味)に当てて、賃貸を「見た目だけ満室」にいれるなんて痛くもかゆくもない。結局君は自分のお金を出して満室にしていることすら気づいていないんだね。
養分くん
まぁでも満室になればそれで良いじゃないですか♪
億りびと大家
一旦満室になるまでは良いかもしれない。じゃあ聞くけど、その物件空室が出たらどうするんだい?その度に君は一生懸命貯めた家賃収入の何ヶ月分も使うのかい?
養分くん
それは…
億りびと大家
仮にそこまでしたとしても、駅から遠い13平米の物件なんて新築想定の家賃では二度と入らない。
養分くん
うっ
億りびと大家
家賃を下げると売却時の価値が下がる。結局出口が取れなくなる
養分くん
ちょっと怖くなってきました。買付断ってきます…!
億りびと大家
あんまり言いたくないけど、君が申し込んでいたそのシリーズ、その界隈では「入居付出来ない」で有名な新築のシリーズで、損切りしてでも売りたがってるオーナーがたくさんいるよ

 


「満室保証」にかかるお金の出処は?

ざっくりとした計算は上記のコメントにありますが、結局購入者が払っているのと同じです。うまい話には裏があるなんてよく言いますが、基本的に業界のプレイヤーは自分の利益が最大化するように動いてしまう傾向にあることは念頭に入れて、うまく交渉に使えると儲けもんですね。(あんまり交渉癖がつくと良い情報が入ってこなくなるのでこれも注意。)

金融機関が融資をOKしても投資として優良な物件とは限らない

サブリースの時に買いたのは、2016年〜2017年に不動産投資向けの融資が活況時期に、一部の地方銀行や信用金庫は「サブリースがつけば融資条件を伸ばしても良い」という条件を出してきました。これは発想としては上記の危険性を全く理解していないと思う、という内容でした。

満室保証の際にも、うっかり融資がついてしまうケースも多いです。(2018年現在、金融機関の一部はやんちゃな新築業者を締め出すために、特定のメーカーのものしか扱わないと制限をつけ始めました。)

何度も言うようですが、極端にいうと、不動産の営業マンも金融機関の営業マンも仕事は数字を出すこと。業者は買ってくれればなんでも良いし、金融機関は自社の目線のあった顧客・物件であれば例え再現できなくても現場レベルでは関係ないのです。自分の身を守るのはあくまでも自分だということを頭に叩き込んで頂きたいです。

マーケティングとターゲティングについて

さて、賃貸需要のヒアリングについては、別で詳しい記事を書きました。必要に応じてご覧ください。

賃貸需要の確認方法~プロに聞いてみる編~

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