サブリースを信じすぎる養分くんの失敗

今回は、昔からたびたび問題になるサブリースについて。全部が全部悪いわけではないですが、注意しなくてはならないポイントがあります。

少し前はレ◯パレス、かぼちゃの馬車が話題になりました。私は買う方も買う方だと思ってしまうので、このブログの読者の方は是非とも知識武装して、情報の取捨選択ができるようになっていただければ幸いです。

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業者の腹黒さん
この新築シェアハウスは利回り12%。若い女性がターゲットになっています。部屋は多少狭いですが、弊社で専用のサイトも用意しており集客も安心ですよ。
養分くん
うーん。部屋小さ過ぎないですか?入るかどうか心配だなぁ
業者の腹黒さん
もしご心配であればサブリースで9%で30年間保証しますよ。
養分くん
それなら安心かなぁ。でももしサブリースの金額よりも、実際の家賃が低くなったらどうするんですか?
業者の腹黒さん
弊社はサブリースの収入と、女性をターゲットにした商品の販売なども行うのでその収益で補填するので大幅に減額することはありません。
養分くん
本当ですか!御社のサブリースで利回り9%超えてるし、これは買いですね!
業者の腹黒さん
こちらが買付です…ウフフ

養分くん
買付出してきたんです。サブリースで9%超えてるんで、これは良い物件だと思うんです
億りびと大家
これはダメだね。
養分くん
サブリース9%でダメなんですか?
億りびと大家
サブリースで9%は確かに魅力的だね。でも君は大事なことを見逃している。それは需要だよ。いかに表面の数値がよくても、現実的にターゲットとする入居者が住まないと収入が上がってこない。君はその駅の複数の不動産業者に対して、どんな人が借りに来るのか、その間取りに需要があるのかヒアリングはしたかい?
養分くん
してないですけど…。サブリースだから関係ないじゃないですか!
億りびと大家
甘いよ。サブリースで赤字が出たら別で補填すると言われたと思うけど
養分くん
(ぎくっ)
億りびと大家
実際は契約書の中に買いてある家賃改定のタイミングで、ゴツいお兄さんが家賃下げさせてくれと依頼にくるだろうね。最悪、その会社が潰れたり、支払いを止めるケースだってあるんだよ
養分くん
怖くなってきたので買付断ってきます…

「サブリースは低リスク」の罠

これは有名な話ですが、一般的に30年一括借り上げをウリにしている業者さんの契約書には、必ず家賃の見直し項目があります。良いことしか言わない不動産業者だと、経済の変動などによって生じるであろう上昇の可能性のみ示唆して契約をしてしまうこともあります。

サブリースの怖さは、いくつかあります。

 

サブリース物件を買う際に気をつけたいこと
  • 売却を伝えると全空にされることもある
  • 2〜6年毎の家賃(下げ)交渉がある可能性が高い
  • サブリース会社の家賃はらい止めや、倒産の可能性

実際に2018年1月頃に起こった「かぼちゃの馬車」問題は、新しく起こったサブリースの問題だと言っても過言ではないでしょう。これら3つについてはよく理解した上で、サブリース物件には手を出した方が良いと思います。

そもそもサブリースをしなくは勝てないような物件は、買うべきではありません。

金融機関が融資をOKしても投資として優良な物件とは限らない

2016年〜2017年に不動産投資向けの融資が活況時期に、一部の地方銀行や信用金庫は「サブリースがつけば融資条件を伸ばしても良い」という条件を出してきました。これは発想としては上記の危険性を全く理解していないと思います。

極端にいうと、金融機関の営業マンの仕事は数字を出すこと。自社の目線のあった顧客・物件であれば例え再現できなくても現場レベルでは関係ないのです。自分の身を守るのはあくまでも自分だということを頭に叩き込んで頂きたいです。

マーケティングとターゲティングについて

さて、冒頭に触れた賃貸需要のヒアリングについては、別で詳しい記事を書きました。必要に応じてご覧ください。

賃貸需要の確認方法~プロに聞いてみる編~

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