今回は、昔からたびたび問題になるサブリースについて。全部が全部悪いわけではないですが、注意しなくてはならないポイントがあります。
少し前はレ◯パレス、かぼちゃの馬車が話題になりました。私は買う方も買う方だと思ってしまうので、このブログの読者の方は是非とも知識武装して、情報の取捨選択ができるようになっていただければ幸いです。
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「サブリースは低リスク」の罠
これは有名な話ですが、一般的に30年一括借り上げをウリにしている業者さんの契約書には、必ず家賃の見直し項目があります。良いことしか言わない不動産業者だと、経済の変動などによって生じるであろう上昇の可能性のみ示唆して契約をしてしまうこともあります。
サブリースの怖さは、いくつかあります。
- 売却を伝えると全空にされることもある
- 2〜6年毎の家賃(下げ)交渉がある可能性が高い
- サブリース会社の家賃はらい止めや、倒産の可能性
実際に2018年1月頃に起こった「かぼちゃの馬車」問題は、新しく起こったサブリースの問題だと言っても過言ではないでしょう。これら3つについてはよく理解した上で、サブリース物件には手を出した方が良いと思います。
そもそもサブリースをしなくは勝てないような物件は、買うべきではありません。
金融機関が融資をOKしても投資として優良な物件とは限らない
2016年〜2017年に不動産投資向けの融資が活況時期に、一部の地方銀行や信用金庫は「サブリースがつけば融資条件を伸ばしても良い」という条件を出してきました。これは発想としては上記の危険性を全く理解していないと思います。
極端にいうと、金融機関の営業マンの仕事は数字を出すこと。自社の目線のあった顧客・物件であれば例え再現できなくても現場レベルでは関係ないのです。自分の身を守るのはあくまでも自分だということを頭に叩き込んで頂きたいです。
マーケティングとターゲティングについて
さて、冒頭に触れた賃貸需要のヒアリングについては、別で詳しい記事を書きました。必要に応じてご覧ください。
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